總覽
從土地到成屋的一站式初步評估：行情 → 量體財務 → 基地配置 → 法律程序 → AI 報告。
單位換算
1 坪≈3.3058 ㎡；1 公頃＝3,025 坪；1 甲≈2,934 坪；1 分≈293.4 坪。
建議工作流程
- 查行情：在「行情分析」匯入實價登錄資料，看區域單價。
- 算量體：在「開發試算」輸入面積與分區，得出總銷、利潤與可承受地價。
- 畫配置：透天案用「基地規劃」比較單排／雙排方案，輸出示意圖。
- 清權利：共有地先跑「34-1 多數決」或「共有物分割」檢核程序。
- 出報告：按各頁「AI 分析」，自動帶入數據產出評估報告。
開發業者使用案例表
整理台南土地開發常見情境，對應本工具各頁面的使用步驟與決策門檻。| 案例 | 適用對象 | 使用頁面 / 指標 | 決策門檻 | 輸出 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 案例資料整理中。 | |||||
案例表是開發前期決策輔助，正式出價、合建、分割、重劃或危老都更仍應由建築師、地政士、估價師與律師覆核。
專案管理（多案存檔）
把目前所有頁面的輸入存成一案，隨時切換比較不同土地尚無已存專案。
常用外部查詢
- 內政部實價登錄查詢服務網 成交行情官方來源
- 地籍圖資網路便民服務系統 地號、地籍圖查詢
- 全國土地使用分區查詢 使用分區初判
- 台南市政府地政局 重劃、地籍、地價業務
更多法規重點與連結見「法規與資源」頁。
使用前請先知道
本工具定位等同「開發前期的粗略試算與草圖」——像拿 AI 幫毛胚屋生成裝潢示意一樣，只是建議做法，不具法律效力。建蔽率、容積率、畸零地標準等請務必以都市計畫書圖、土地使用分區證明及最新法規為準；正式開發請交由建築師、地政士、估價師與律師處理。
行情分析（實價登錄）
匯入內政部實價登錄 CSV 分析台南行情，或先用內建示範資料試用。
如何下載官方實價登錄 CSV？
- 前往 內政部地政司・實價登錄資料下載，選「本期下載」或「歷史資料」。
- 檔案格式選 CSV，下載 ZIP 後解壓縮。
- 台南市檔名以 D 開頭：
D_lvr_land_A.csv＝買賣、B＝預售屋、C＝租賃。 - 回到本頁點「匯入實價登錄 CSV」選擇該檔案（支援 UTF-8 與 Big5 編碼）。
官方台南資料會由本機靜態檔載入；若資料尚未建立，仍可先用示範資料或手動匯入 CSV。
各區平均單價（萬/坪）
年度平均單價趨勢（萬/坪）
趨勢隨上方篩選變動；匯入多期 CSV 會自動累計合併，重開網頁資料仍在。
交易明細（依日期新→舊，最多 100 筆）
| 行政區 | 年月 | 型態 | 建物坪 | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 尚無資料，請先載入示範資料或匯入 CSV。 | |||||
單價＝官方「單價元/平方公尺」×3.3058 換算，含車位之案件可能失真；分析時請過濾極端值。示範資料為虛構，僅供體驗操作。
地圖量測
國土測繪中心底圖＋地籍段界套疊。在地圖上把基地圈出來，馬上知道幾坪，一鍵帶入開發試算。
量測為平面近似值，與地籍實測有差異，正式面積以地籍謄本為準。圖資來源：內政部國土測繪中心 WMTS（需網路連線）。
用目前位置開啟外部系統
- Google 地圖（同位置）
- 地籍圖資便民系統 查正式地號、地籍圖
- 實價登錄查詢 看周邊成交
- 土地使用分區查詢 初判分區
開發試算（量體＋財務）
輸入基地與假設，立即得到可售坪數、總銷、成本、利潤與「可承受地價」。所有欄位皆可改。
① 基地條件
② 產品規劃
③ 價格與成本
量體粗估
| 建築面積（建蔽上限） | – |
| 基準容積 | – |
| 獎勵後容積 | – |
| 估計樓層（以建蔽上限粗估） | – |
| 可售坪數（不含車位） | – |
| 戶數估計 | – |
| 車位數估計 | – |
| 高度檢核（粗估） | – |
量體示意（等角視圖）
以建蔽上限之方形足跡粗估。高度檢核採「1.5×面前道路寬＋6m」之一般原則（商業區、特定專用區另依規定）；日照、鄰棟間隔未檢討。
成本結構
| 項目 | 金額 | 占總銷 |
|---|
殘餘地價（回推可承受地價）
在目標利潤率 15% 之下：
| 可承受土地總價 | – |
| 換算土地單價 | – |
| 與輸入地價比較 | – |
敏感度分析（利潤率 %）
| 售價＼營造 | -10% | 基準 | +10% |
|---|
假設與限制：本試算未含融資結構、工期現金流、容積移轉、開放空間獎勵細算與稅務最佳化；獎勵容積以「% 基準容積」概算。結果僅供初步比較。
危老容積獎勵試算
逐項勾選獎勵，自動套用 30%／10%／40% 上限，一鍵帶回開發試算。時程獎勵已於 114 年 5 月歸零。
基地條件
前提：建物經結構安全性能評估符合危老條例重建資格。
獎勵項目（% 基準容積）
細項百分比依「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」概列，實際認定以各縣市審查核定為準。
容積換算
| 基準容積 | – |
| 獎勵增加容積 | – |
| 增加可售坪（×1.45 概算） | – |
提醒
- 主項獎勵合計不得超過基準容積 30%；規模＋時程另計、合計上限 10%（時程已歸零）。
- 獎勵後建築容積另受「基準容積 1.4 倍」或「原建築容積 1.15 倍」之限制。
- 都更案獎勵上限為基準容積 50%（都更條例 §65），項目認定與危老不同，請另案評估。
- 重建計畫申請期限至 2027/5/31（修法擬刪除落日條款，請追蹤內政部公告）。
基地規劃（透天配置模擬）
輸入基地長寬，自動比較單排／前後雙排／縱向通路三種透天配置，畫出示意圖——對應開發前期「粗略畫一下能蓋幾間」的需求。
基地與道路
戶型假設
每戶總價≈面寬×縱深×建蔽率×樓層×售價。常見透天面寬 4.2～6 m。
配置示意圖
示意圖未檢討建築線、退縮、法定空地與消防動線，僅供與地主溝通的粗略草圖，非建築設計圖。
共有土地多數決（土地法 34-1）
輸入共有人與持分，立即檢核是否達多數決門檻，並產生書面通知範本。
法條摘要：共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數且應有部分合計過半數之同意行之；但應有部分合計逾 2/3 者，人數不予計算（公同共有準用）。處分前應以書面通知他共有人；他共有人就買賣有優先購買權，於接到出賣通知後 15 日內未表示視為放棄（土地法第 34-1 條暨執行要點）。
共有人清單
| 姓名 | 持分（分子/分母） | 同意 |
|---|
⚠ 持分合計不等於 1，請檢查輸入。
程序檢核清單（依執行要點）
- 以雙掛號通知書或存證信函送達他共有人「戶籍地址」（確知實際住居所者優先送達實際住居所）。
- 不能書面通知者，刊登新聞紙或公告。
- 出賣案件：他共有人接到通知後 15 日內未表示者，優先購買權視為放棄。
- 檢附切結書敘明通知方式與優先購買權主張情形。
- 他共有人應得之對價或補償：同意處分之共有人負連帶清償責任，必要時辦理提存。
- 備齊文件後向地政事務所申請登記。
門檻檢核
| 共有人總數 / 同意人數 | 0 / 0 – |
| 同意持分合計 | |
| 持分是否逾 2/3 | – |
「過半數」須嚴格超過 1/2（剛好一半不算）；「逾 2/3」須嚴格超過 2/3。
書面通知範本（出賣通知）
範本僅供參考，寄發前請經地政士或律師審閱；以雙掛號或存證信函寄送並保留收執。
共有物分割助手
持分換算面積、分割後基地最小寬深檢核（畸零地）、三種分割途徑與協議書範本。
協議分割
全體共有人同意，訂立分割協議書並檢附分割圖，向地政機關申辦複丈與登記。最快、成本最低，但需全員同意。
調處
協議不成，可申請直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會調處，作成調處結果後辦理；不服調處再走訴訟。
裁判分割
向法院訴請分割（民法 §823、§824）。法院得命：原物分配、變價分配（拍賣分價金）、或原物分配兼金錢補償。
持分 → 面積換算
| 共有人 | 持分 | 應有面積（坪 / ㎡） |
|---|
⚠ 持分合計不等於 1，請檢查輸入。
分割後基地檢核（臺南市畸零地標準）
依「臺南市畸零地使用規則」第 3 條一般建築用地標準（須留設騎樓者另有規定）；分割後不得形成畸零地，否則地政機關得不准分割（建築法 §46、畸零地相關規定）。
分割協議書範本
約定不分割期限原則不得逾 5 年（民法 §823）；經登記之分管／分割契約得對抗第三人（民法 §826-1）。範本請經專業審閱後使用。
市地重劃試算
估算重劃負擔、領回面積與前後價值變化（公辦／自辦市地重劃通用粗估）。
輸入
制度重點
- 共同負擔＝公共設施用地負擔（道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國中小、停車場、零售市場十項）＋費用負擔（工程費、重劃費、貸款利息）。
- 折價抵付之土地合計不超過重劃區總面積 45% 為原則；逾 45% 須經區內私有土地所有權人過半數且面積過半數同意（平均地權條例 §60）。
- 應分配面積過小者得改領差額地價；未建築土地得申請抵費地方式繳納。
- 自辦重劃依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」：籌備會 → 核定範圍 → 成立重劃會 → 計畫書核定 → 工程與分配 → 交接登記。
AI 開發顧問
可用 Google Gemini（免費）或 Anthropic Claude（付費）：自動附帶各模組試算數據一起提問；沒金鑰也有離線快速體檢。
連線設定
如何取得 API Key？
- 到 console.anthropic.com 註冊並登入。
- 左側 API Keys → Create Key，複製
sk-ant-開頭的金鑰貼到上方。 - 建議在 Billing 設定每月用量上限。一般諮詢每次成本約數元台幣。
快速提問
法規與資源
本平台引用之法規重點（查證日期 2026-06）與常用外部系統。法規可能修正，引用前請至全國法規資料庫確認最新條文。
外部系統
免責聲明
本網站之所有試算、圖說、範本與 AI 回覆，均屬開發前期之粗略估算與一般性資訊，不構成法律、建築、估價或投資之專業意見，亦不具任何法律效力。建蔽率、容積率、容積獎勵、畸零地標準、重劃負擔等個案數值，悉以主管機關核定之都市計畫書圖、土地使用分區證明、最新法規及函釋為準。據此所為之任何決策與損益，使用者自負其責；重大決策請洽建築師、地政士、不動產估價師及律師。